La Banque cantonale de Bâle (BKB) accueille à bras ouverts les nouveaux clients hypothécaires. Certes, elle leur facture 250 fr. de frais. Mais en contrepartie, elle leur offre un paquet dit «de bienvenue»: un rabais de 0,4 point de pourcentage sur les taux d’intérêt officiels de la banque pour les hypothèques fixes d’une durée de deux à dix ans. Pour une hypothèque fixe de dix ans d’un montant de 500 000 fr., cela représente une économie de 20 000 fr. pour le client.
A l’inverse, cette même banque met des bâtons dans les roues des clients hypothécaires qui veulent la quitter. Elle exige le paiement de 500 fr. de frais, «une indemnisation pour les frais occasionnés», selon son explication. A l’entendre, un client partant lui occasionne davantage de travail qu’un nouvel arrivant. Vraiment?
Est-ce que le fait de solder une hypothèque et remettre les titres de gage immobilier à la banque qui la remplace est plus laborieux que d’étudier les documents d’un bien immobilier en vue d’une nouvelle conclusion, de vérifier la solvabilité du client et de réclamer les titres de gage immobilier?
Nouvelles hypothèques gratuites
Ce n’est pas crédible. Florian Schubiger, de la plateforme d’intermédiation Hypotheke.ch, contredit la BKB: «Une nouvelle conclusion coûte beaucoup plus cher que le fait de solder un compte existant lorsqu’un client passe à un autre établissement.»
Une comparaison faite par notre rédaction montre que la BKB n’est de loin pas la seule à facturer plus cher un départ qu’une arrivée: sur 15 grandes banques, 12 facturent des frais lorsque les clients transfèrent leur hypothèque à la concurrence. Ces coûts varient entre 100 fr. (Banque cantonale d’Argovie) et 500 fr. (Banque cantonale de Bâle). Seuls Credit Suisse et les banques cantonales de Lucerne et de Zurich s’en abstiennent.
Dans la plupart des banques, la conclusion d’une nouvelle hypothèque est gratuite ou, du moins, moins onéreuse que le départ vers une autre banque. Florian Schubiger soupçonne une tactique de marketing derrière une telle politique de frais: les banques ne veulent pas décourager les nouveaux clients potentiels en facturant des frais pour la conclusion d’un contrat.
Ce qui n’est pas dans le contrat n’a pas de valeur
Les frais liés aux crédits hypothécaires ne concernent pas uniquement les nouvelles souscriptions et les changements de banque. Les emprunteurs doivent également payer jusqu’à 400 fr., selon la banque, pour le remboursement régulier de crédits ou d’amortissements partiels (Banque Migros, Banque Cantonale Vaudoise).
La prolongation d’une hypothèque existante ou le passage à un autre produit dans la même banque n’est pas non plus gratuit dans la majorité des établissements financiers. Seule la possibilité de passer à une hypothèque fixe pendant la durée d’une hypothèque Saron (option switch) est gratuite chez dix des 15 banques interrogées.
Les banques justifient leurs frais par leurs «charges administratives de traitement». Une chose est claire: ces frais ne sont dus que s’ils sont expressément mentionnés dans les contrats hypothécaires et précisément chiffrés. Or, ce n’est pas le cas dans les banques contrôlées par notre rédaction. La plupart du temps, ces contrats ne mentionnent que des références à des listes de prix en vigueur. Au plan juridique, ces références sont insuffisantes: les frais énumérés en dehors du contrat ne font pas partie intégrante de ce dernier.
Thomas Lattmann/yg
